Es gibt eine Zahl, die in jeder Wohnungsbaukalkulation dieselbe Versuchung auslöst: Je kleiner die Einheit, desto höher die Miete pro Quadratmeter. In einem aktuellen Projekt im Münchner Süden liegt die Mikroeinheit rund 22 Prozent über der großen Wohnung. Wer die Rendite maximieren will, für den scheint die Antwort damit einfach: möglichst viele, möglichst kleine Wohnungen.
Diese Rechnung hält der Prüfung nicht stand, und zwar aus drei Gründen, die nacheinander greifen.
Erstens: Kleine Wohnungen sind teurer im Bau.
Eine 30-Quadratmeter-Einheit braucht dieselbe Küche, dasselbe Bad und denselben Anschluss an dieselben Stränge wie eine 75-Quadratmeter-Einheit, nur verteilt auf deutlich weniger Fläche. Der Ausbaukostenanteil pro Quadratmeter steigt entsprechend. In unserer Kalkulation liegen die Herstellungskosten der Mikroeinheiten rund neun Prozent über denen der großen Wohnungen.
Zweitens: Kleine Wohnungen sind flächenineffizienter.
Mehr Einheiten bedeuten mehr Erschließung, mehr Schächte und mehr Nebenflächen. Das Verhältnis von vermietbarer Fläche zur Bruttogeschossfläche fällt im Mikrosegment auf etwa 75 Prozent, während größere Einheiten rund 80 Prozent erreichen. Fünf Prozentpunkte klingen wenig, sind aber auf 16.000 Quadratmeter Geschossfläche eine erhebliche Größe.
Rechnet man beide Effekte gegen den Mietvorsprung, bleibt fast nichts übrig. Auf die Bruttogeschossfläche bezogen, also auf das, was tatsächlich gebaut und bezahlt wird, erwirtschaften Mikro- und mittelgroße Einheiten in unserem Projekt praktisch denselben Jahresertrag. Der scheinbare Vorsprung der kleinsten Wohnung ist ein Artefakt der Bezugsgröße.
Drittens: In der Stadt gibt der Baukörper den Mix mit vor.
Bisher war von Wirtschaftlichkeit die Rede. In innerstädtischen Lagen liegt davor eine Einschränkung, die härter wirkt: Der Wohnungsmix ist dort oft nicht frei wählbar. Er ergibt sich aus der Geometrie.
Nachverdichtung, Lückenschluss und Aufstockung finden auf Grundstücken statt, deren Zuschnitt feststeht. Bautiefe, Abstandsflächen, vorhandene Grenzbebauung und die Belichtungsanforderungen bestimmen, welche Grundrisse möglich sind. Drei Effekte wiederholen sich:
Kleine Wohnungen brauchen überproportional viel Fassade.
Jeder Aufenthaltsraum benötigt natürliches Licht. Eine 30-Quadratmeter-Einheit belegt annähernd dieselbe Fassadenbreite wie ein einzelnes Zimmer einer großen Wohnung, bringt dahinter aber nur einen Bruchteil der Fläche unter. Je kleiner die Einheiten, desto mehr Fassadenlänge verlangt dieselbe Geschossfläche. Auf einem tiefen, schmalen Grundstück ist genau diese Fassadenlänge nicht vorhanden.
Tiefe Baukörper vertragen keine Kleinteiligkeit.
Wo die Bautiefe durch die Nachbarbebauung vorgegeben ist, lassen sich kleine Einheiten nur entlang der Fassade anordnen. Die Mitte bleibt für Erschließung, Nebenräume und Technik. Das drückt die Flächeneffizienz zusätzlich zu dem Effekt, der ohnehin auftritt.
Die Erschließung ist begrenzt.
Viele kleine Einheiten je Geschoss lassen sich nur über einen Mittel- oder Laubengang erschließen. Ein zusätzlicher Treppenraum ist in der Nachverdichtung selten unterzubringen, weil Rettungswege, Aufzug und Feuerwehrzufahrt bereits festliegen. Der Gang kostet Fläche, die niemand mietet.
Bei Aufstockungen kommt ein vierter Punkt hinzu. Die Lage der Steigschächte ist durch den Bestand vorgegeben. Jede zusätzliche Einheit braucht Wasser, Abwasser und Lüftung. Wer die Zahl der Einheiten verdoppelt, verdoppelt den Bedarf an Schächten, die durch ein bestehendes Gebäude geführt werden müssten. Häufig ist das der Punkt, an dem ein kleinteiliger Mix planerisch endet, unabhängig davon, wie gut er sich rechnet.
Daraus folgt eine Konsequenz für die Reihenfolge. Üblicherweise wird zuerst der Mix definiert und anschließend in die Kubatur gepresst. Sinnvoll ist der umgekehrte Weg: erst prüfen, welche Grundrisse das Grundstück zulässt, dann rechnen, was sich damit erzielen lässt. Wer es andersherum macht, landet bei genau den Sonderlösungen, die jeden Kostenvorteil wieder aufzehren.
Was hinzukommt: die Genehmigungsfähigkeit.
In den deutschen Metropolregionen ist der Wohnungsmix längst kein rein wirtschaftliches Thema mehr. Kommunen prüfen, welche Nachfragegruppen ein Vorhaben tatsächlich bedient. Ein Konzept, das ausschließlich auf Kleinsteinheiten setzt, gerät im Genehmigungsverfahren regelmäßig unter Begründungsdruck, mit Folgen für die Verfahrensdauer und damit für die Zwischenfinanzierung. Ein plausibler Mix ist deshalb nicht nur ein Renditeargument, sondern auch ein Terminargument.
Wie ein tragfähiger Mix aussieht.
In dem genannten Projekt haben wir drei Segmente definiert: kompakte Einheiten um 30 Quadratmeter, mittlere um 50 und größere um 75. Die Verteilung ist nicht symmetrisch, sie folgt der Nachfragestruktur des Standorts und den Möglichkeiten des Baukörpers, nicht einer Faustformel.
Der Nutzen ist mehrfach:
- Die drei Segmente bedienen unterschiedliche Zielgruppen mit unterschiedlichen Konjunkturen. Fällt eine aus, tragen die anderen. In der Vermarktung heißt das: kein Alles-oder-nichts.
- Der Stellplatzschlüssel lässt sich absenken, weil ein relevanter Anteil der Bewohner keinen Pkw hält. Jeder eingesparte Tiefgaragenstellplatz ist ein vierstelliger Betrag, der nicht im Boden verschwindet.
- Die Grundrissoptimierung wirkt über alle Segmente. Wir haben die Verkäufergrundrisse überarbeitet und die Flächeneffizienz auf bis zu 80 Prozent gehoben. Das ist der Hebel, der die Kostenseite tatsächlich bewegt, nicht die Verkleinerung der Wohnung.
Hinzu kommt, was ein Gebäude erst zu einem Ort macht: Nahversorgung und eine Kindertagesstätte im Erdgeschoss, Gemeinschaftsflächen und ein Mobilitätskonzept. Das ist kein Beiwerk. Es ist der Unterschied zwischen einem Wohnhaus und einer Wohnmaschine, und er entscheidet darüber, wie lange Mieter bleiben.
Der Mix gehört in die Ankaufsprüfung.
Der häufigste Fehler ist nicht der falsche Mix. Es ist der zu späte. Wer den Wohnungsmix erst im Entwurf festlegt, hat den Kaufpreis bereits auf Basis einer Flächenannahme gebildet, die sich möglicherweise weder wirtschaftlich noch planerisch realisieren lässt. Die Segmentierung, ihre Baukostenfolgen und ihre Umsetzbarkeit im Baukörper gehören in die Kalkulation vor dem Signing, nicht in die Planung danach.
Wenn Sie ein Grundstück, ein Projekt oder eine bestehende Kalkulation daraufhin prüfen lassen wollen, sprechen Sie uns an.
Methodik und Einordnung
Die genannten Prozentwerte stammen aus einer etrd-Projektkalkulation für ein Wohnungsbauvorhaben im Münchner Süden. Sie sind projektspezifisch und keine allgemeingültigen Marktbenchmarks. Entscheidend ist die Vergleichsmethodik: Mietertrag, Herstellungskosten und Flächeneffizienz werden segmentbezogen auf dieselbe Bezugsgröße gestellt und anschließend gegen die Umsetzbarkeit im Baukörper geprüft.
Datenstand: August 2026.